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    La actual actividad inmobiliaria en España es 1/4 de la alcanzada en los años del boom
  • INMODIARIO

    15 ABRIL, 2017

    La reciente crisis económica sigue pasando factura a la actividad del sector inmobiliario español. De acuerdo con una reciente simulación realizada por la tasadora Euroval, esta actividad, considerando diversos indicadores como las hipotecas constituidas, los ingresos y gastos de construcción o las transacciones efectuadas, se encuentra muy por debajo de los niveles que alcanzó en los años del boom residencial. De este modo, y tomando 2004 como período de referencia (valor igual a 100), el índice para 2016 sería 20 a nivel nacional. A nivel de las respectivas comunidades autónomas, las diferencias respecto al año de referencia son igualmente drásticas, si bien varían notablemente entre ellas.

    Por ejemplo, en Andalucía el mencionado índice de actividad inmobiliaria sería 13, el mismo que para la Comunidad Valenciana, pero cinco puntos por debajo del de Cataluña (18) y seis del de la Comunidad de Madrid (19). El territorio donde la recuperación de esta actividad ha sido mayor es Baleares, con un índice para 2016 de 45 y un acumulado de 28 puntos solo desde 2014.

    En este sentido, los datos de Euroval llaman la atención sobre el hecho de que "no hay casos conocidos de sectores económicos" con un peso similar en el Producto Interior Bruto (PIB) de un país, como el que tuvo el inmobiliario en su momento de mayor auge, "que sufran en menos de una década pérdidas que superan el 80%".Un indicador clave, en opinión de Euroval, que refleja esta caída es el de las tasaciones sobre viviendas, que, a pesar de la significativa recuperación anotada en 2016, se encuentra todavía en niveles muy inferiores a los de 2006, de menos de la mitad: 1.399.200 tasaciones en aquel año frente a 625.000 en 2016. La comunidad con mayor número tasaciones en 2016 fue Andalucía, con 129.200, seguida de Cataluña, con 120.400, Comunidad de Madrid, 85.300, y Comunidad Valenciana, 76.700.Otro indicador de referencia que explica esta situación es la oferta de viviendas, que también este periodo muestra una marcha paralela a las tasaciones.

    Además, en este caso las conclusiones de Euroval destacan el "comportamiento anómalo" de la demanda de vivienda en España, pues "se observa, pese al importante ajuste de precios, una débil demanda ante la incertidumbre de la economía y el empleo. La persistencia de este hecho lleva a un retraimiento importante y generalizado en la oferta de nueva vivienda".De esta manera, y mientras hasta 2010 las tasas anuales de crecimiento del parque de viviendas en España lo hacían a ritmos del 5%, para todo el período 2006-2016 este crecimiento ha sido únicamente del 8,9%. Los datos de la tasadora Euroval también señalan que este débil crecimiento se ha concentrado, sobre todo, en las viviendas principales, que han pasado de las 15.0429.540 unidades en 2004 a las 18.968.955 el pasado año. Los análisis de Euroval también constatan que la caída desde 2004 en el número de visados de dirección de obra nueva ha sido del 90,8%. Por CCAA, este retroceso oscila entre el 82% y el 93%.

    El último indicador que analiza Euroval es la evolución de las viviendas iniciadas y terminadas, para concluir que la comparación de ambas magnitudes pone de manifiesto el fuerte contraste entre la situación pre crisis y la actual. Si en 2008 las viviendas terminadas estaban en torno a 536.600, casi el doble que el número de las iniciadas ese año, en 2016 estas cifras fueron, respectivamente, de 50.351 y 34.351 unidades. "Es de suponer -concluye Euroval- que el flujo de entradas de viviendas en el mercado tenderá a aumentar al menos en los próximos dos años".

    El truco para que el comprador de una vivienda usada pague menos en el ITP
  • EL ECONOMISTA

    2 ABRIL, 2017

    Cuando una persona compra una casa sabe que después tendrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía en función de la comunidad autónoma donde esté ubicada la vivienda. A la hora de liquidar este tributo, el contribuyente puede hacerlo por un valor inferior al que figura en la escritura de compraventa, pero siempre que haya comprobado que ese valor corresponde con el que contempla la Hacienda autonómica correspondiente.

    El argumento del contribuyente es sencillo: el valor real de los inmuebles (que es el que hay que declarar en el ITP o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones) no tiene por qué coincidir con el precio efectivamente pagado. Y prueba de ello son las comprobaciones de valores continuamente notificadas por las administraciones autonómicas, que ignoran el importe pagado por el comprador para hacerle tributar por el “valor real” del inmueble, tal y como recuerda José María Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico.

    Por ello, es perfectamente posible tributar por un valor inferior al efectivamente pagado, sobre todo cuando dicho valor se fundamenta en los propios valores aprobados por la Consejería de Hacienda competente.

    Así lo determina el Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha. En un caso planteado, el contribuyente compró un inmueble por 232.500 euros y este importe apareció en las escrituras de compraventa. Sin embargo, cuando autoliquidó el ITP declaró un valor de 204.721,75 euros, que era el resultante de aplicar la Orden de 9-8-2007 de la Consejería de Hacienda de valoración de inmuebles.

    Para Salcedo la clave está en lo que se considera una “declaración tributaria”. La Administración acogiéndose a la amplitud del concepto de “declaración tributaria” previsto en el artículo 119 de la Ley General Tributaria, considera que la escritura lo es, y que por tanto debe estarse al valor consignado en la misma. En definitiva, si el contribuyente presenta el impuesto declarando un valor inferior al de la escritura, “no es necesario si quiera realizar una comprobación de valores, sino que puede directamente exigírsele el pago del impuesto conforme al valor de dicha escritura”, añade el experto.

    Para el contribuyente, y también para el TSJ de Castilla La Mancha, la única declaración tributaria a la que debe atenderse es a la autoliquidación y al valor incluido en la misma. Y ello teniendo en cuenta que la regulación del ITP prevé precisamente la presentación de una autoliquidación para declarar el impuesto.

    ¿Hacienda puede comprobar sus propios valores?
    No. Según la Ley General Tributaria, la Administración no puede practicar una comprobación de valores cuando el contribuyente hubiera tributado utilizando los valores publicados por la propia Administración. Y esto es lo que ha determinado la anulación de la comprobación de valores realizada.

    Salcedo subraya que, tras esta sentencia, si se asume que en el ITP y el ISyD el precio pagado no equivale necesariamente al valor real del inmueble, esto debe ser así para todos: para contribuyente y Administración.

    “Del mismo modo que la Administración puede comprobar el valor consignado en escritura, por considerar que no es el valor real del inmueble, cualquier contribuyente puede autoliquidar por un valor distinto al de la escritura, y hacerlo valer ante Hacienda. Porque hemos visto que si este valor coincide con el aprobado por la propia Administración, ésta no podrá realizar una comprobación de valores”, sentencia Salcedo.

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